La majorité des baux résidentiels au Québec courent du 1er juillet au 30 juin — c'est le cycle de référence. Mais que votre bail tombe en juillet ou à tout autre mois, les délais légaux sont calculés à partir de la date de FIN du bail, pas du calendrier civil. Manquer une date = perdre toute la procédure et devoir attendre 12 mois pour recommencer.
Ce calendrier couvre les six dates limites qui rythment chaque bail au Québec : avis de modification (hausse de loyer), non-renouvellement, reprise, éviction, augmentation refusée par le locataire, et fenêtres pour saisir le TAL. Chaque date est aussi un déclencheur de placement : c'est à ce moment-là que vous devez décider si vous lancez un nouveau cycle de mise en marché.
Vue d'ensemble : les six dates limites du bail
Selon le Code civil du Québec (articles 1942 à 1960) et la jurisprudence du Tribunal administratif du logement (TAL), six fenêtres légales structurent la vie d'un bail. Voici le tableau de référence pour un bail standard de 12 mois (durée fixe de 6 mois ou plus) :
| Procédure | Préavis minimum | Pour un bail au 30 juin |
|---|---|---|
| Avis de modification (hausse de loyer / changement de conditions) | 3 à 6 mois avant la fin du bail | Entre le 1er janvier et le 31 mars |
| Non-renouvellement par le locataire | 3 à 6 mois avant la fin du bail | Entre le 1er janvier et le 31 mars |
| Reprise de logement (occupation par propriétaire ou proche) | 6 mois avant la fin du bail | Au plus tard le 31 décembre |
| Éviction (subdivision, agrandissement, changement d'affectation) | 6 mois avant la fin du bail | Au plus tard le 31 décembre |
| Réponse du locataire à un avis de modification | 1 mois après réception | Variable selon date d'envoi |
| Recours au TAL pour fixer le loyer (après refus du locataire) | 1 mois après refus du locataire | Variable |
Date limite #1 — Avis de modification du bail (hausse de loyer)
C'est la procédure la plus fréquente : vous voulez augmenter le loyer au renouvellement, ou modifier une clause (durée, services, stationnement). L'article 1942 du Code civil exige un avis écrit envoyé dans une fenêtre précise.
Délais selon la durée du bail
| Type de bail | Délai d'envoi de l'avis |
|---|---|
| Bail à durée fixe de 12 mois ou plus | 3 à 6 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée fixe de moins de 12 mois | 1 à 2 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée indéterminée (mois en mois) | 1 à 2 mois avant la date de modification |
Conséquence en cas de retard
Si vous oubliez d'envoyer l'avis dans la fenêtre légale, le bail se reconduit AUTOMATIQUEMENT pour 12 mois aux mêmes conditions — même loyer, mêmes clauses. C'est la reconduction tacite. Le seul recours est d'attendre le cycle suivant (12 mois plus tard) pour réessayer. Voir notre guide sur le renouvellement de bail pour les détails.
Date limite #2 — Non-renouvellement par le locataire
Le locataire qui souhaite quitter à la fin du bail doit aussi respecter un préavis. C'est la fenêtre où vous, propriétaire, apprenez que vous aurez un logement vacant — et c'est exactement le moment de lancer le placement suivant.
| Type de bail | Préavis locataire |
|---|---|
| Bail à durée fixe de 12 mois ou plus | 3 à 6 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée fixe de moins de 12 mois | 1 à 2 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée indéterminée | 1 à 2 mois avant la date de départ |
Date limite #3 — Reprise de logement
Si vous voulez récupérer le logement pour vous-y loger ou y loger un proche admissible (conjoint, enfant, parent, ou personne dont vous êtes le principal soutien), l'avis de reprise doit partir 6 mois avant la fin du bail.
Calendrier type pour un bail au 30 juin
- 131 décembre — date limite d'envoi de l'avis de reprise
- 231 janvier — date limite de réponse écrite du locataire (1 mois après réception)
- 328 février — date limite pour saisir le TAL si le locataire refuse ou garde le silence
- 4Mars à mai — délai d'audience au TAL (2 à 4 mois selon la région)
- 5Avant le 30 juin — décision du tribunal et versement de l'indemnité
- 61er juillet — date d'effet de la reprise
Date limite #4 — Éviction (subdivision, agrandissement, changement d'usage)
L'éviction est distincte de la reprise : elle vise un projet sur le logement (subdiviser un grand logement en deux, agrandir, changer l'affectation, démolir). Le délai d'avis est le même que pour la reprise — 6 mois avant la fin du bail — mais la procédure au TAL est obligatoire dans 100 % des cas, et l'indemnité minimale est beaucoup plus élevée.
| Critère | Reprise | Éviction |
|---|---|---|
| Délai d'avis (bail ≥ 6 mois) | 6 mois avant la fin | 6 mois avant la fin |
| Indemnité minimale | 3 mois de loyer + frais réels | 24 mois de loyer (Loi 31) |
| Recours TAL | Obligatoire si silence ou refus | Obligatoire dans tous les cas |
| Risque en cas de mauvaise foi | Modéré | Très élevé |
Date limite #5 — Réponse du locataire à un avis de modification
Quand vous envoyez un avis de hausse de loyer ou de modification, le locataire a EXACTEMENT 1 mois (à compter de la réception, pas de l'envoi) pour répondre par écrit. Trois scénarios sont possibles :
- 1Le locataire accepte par écrit → la modification entre en vigueur à la date prévue.
- 2Le locataire refuse par écrit ET quitte le logement → le bail prend fin, vous lancez le placement.
- 3Le locataire refuse par écrit MAIS reste dans le logement → vous avez 1 mois pour saisir le TAL afin que le tribunal fixe le loyer.
- 4Le locataire garde le silence → son silence vaut ACCEPTATION du nouveau loyer (à l'inverse de la reprise). Le bail se reconduit aux nouvelles conditions.
Date limite #6 — Recours au TAL après refus du locataire
Si le locataire a refusé votre avis de modification et qu'il reste dans le logement, vous avez 1 MOIS pour saisir le TAL et demander la fixation du loyer. Si vous laissez passer ce délai, la modification tombe — le bail se reconduit à l'ancien loyer.
Notre calculateur de hausse de loyer TAL applique les indices officiels TAL 2026 pour chiffrer précisément ce que le tribunal accordera. Utilisez-le avant l'envoi de l'avis ET avant la saisine du TAL pour aligner votre demande sur ce qui est légalement défendable.
Calendrier visuel — bail standard 1er juillet au 30 juin
Pour un bail qui se termine le 30 juin (cas le plus fréquent au Québec), voici les six dates limites superposées sur l'année :
| Date limite | Action |
|---|---|
| 31 décembre | Envoi de l'avis de REPRISE ou d'ÉVICTION (6 mois avant la fin) |
| 1er janvier | Ouverture de la fenêtre d'envoi des avis de MODIFICATION / HAUSSE DE LOYER |
| 31 janvier | Fin du délai de réponse du locataire à l'avis de reprise (1 mois) |
| 28 février | Date limite pour saisir le TAL si silence/refus du locataire sur la reprise |
| 31 mars | FERMETURE de la fenêtre d'envoi des avis de modification / hausse |
| 1er avril → 30 juin | Période de réponses locataires, négociations, saisines TAL, et LANCEMENT DU PLACEMENT si départ confirmé |
| 1er juillet | Effet de la reprise OU début du nouveau bail OU reconduction aux nouvelles conditions |
Pour un bail qui se termine à un autre mois
Si votre bail ne se termine pas le 30 juin, appliquez la même logique en partant de la date de fin :
- Compter 6 mois en arrière pour obtenir la date limite de l'avis de reprise ou d'éviction.
- Compter 3 mois en arrière pour obtenir la date d'ouverture de la fenêtre de modification.
- Compter 6 mois en arrière pour obtenir la date de fermeture de la fenêtre de modification (même date que l'avis de reprise).
- Ajouter 1 mois après chaque envoi pour obtenir la date limite de réponse du locataire.
- Ajouter 1 mois après chaque refus pour obtenir la date limite de saisine du TAL.
Planifier le placement autour des dates limites
Pour les propriétaires qui louent à long terme, ces dates ne sont pas que des contraintes juridiques — ce sont les déclencheurs naturels du cycle de placement. Voici comment aligner votre stratégie :
- 1Dès l'envoi d'un avis de reprise ou d'éviction → préparer le dossier TAL et identifier les besoins du bénéficiaire.
- 2Dès la réponse négative du locataire à une modification → lancer la mise en marché (photos, prix, plateformes) en parallèle de la saisine TAL.
- 3Dès la confirmation du départ du locataire → déclencher la présélection, la visite et la vérification du nouveau locataire.
- 4À l'envoi de l'avis de modification → préparer un plan B : si le locataire refuse et quitte, vous voulez être prêt à louer rapidement.
Le délai de placement moyen à Montréal est de 3 à 5 semaines pour un logement standard bien préparé. À Laval et Longueuil, comptez 4 à 6 semaines. Plus vous démarrez tôt, plus vous évitez la vacance locative coûteuse — voir notre calculateur du coût de vacance.
Erreurs fréquentes et conséquences
- 1Envoyer un avis de modification trop tôt (avant 6 mois de la fin) ou trop tard (moins de 3 mois) → avis nul, bail reconduit aux mêmes conditions.
- 2Calculer le délai à partir de la date d'envoi au lieu de la date de réception → décalage qui peut invalider l'avis.
- 3Croire que le silence du locataire à un avis de reprise vaut acceptation → c'est l'inverse depuis février 2024.
- 4Oublier la fenêtre d'1 mois pour saisir le TAL après un refus de modification → modification perdue, bail reconduit à l'ancien loyer.
- 5Ne pas garder de preuve de réception (envoi par courriel ou main propre sans signature) → en cas de contestation, la procédure tombe.
- 6Attendre la confirmation TAL pour lancer le placement → délai d'audience de 2-4 mois pendant lesquels le logement reste vacant.