Combien coûte un logement vide ?
Le loyer perdu n'est qu'une partie de l'addition. Les taxes, intérêts hypothécaires, frais de copropriété, assurance et services maintenus continuent de tourner. Voici la vraie facture quotidienne d'une vacance.
Scénario
Vos données
30 j ≈ 1 mois, 60 j ≈ 2 mois
Taxes annuelles ($/an)
Pour ce logement uniquement (au prorata).
Frais mensuels fixes ($/mois)
Ce que vous continuez à payer même avec un logement vide.
Portion intérêts seulement (pas le capital)
Chauffage minimum, eau, etc.
Entrez le loyer mensuel et la durée de vacance pour estimer le coût total.
Au-delà du loyer
Les frais cachés d'une vacance
Quand un logement est vide, le loyer s'arrête mais les charges, elles, continuent. Pour un logement typique du Grand Montréal, ces frais fixes ajoutent 25 à 40 % sur le coût « apparent » d'une vacance. C'est l'écart que la plupart des propriétaires ne calculent jamais.
Taxes municipales et scolaires
Calculées annuellement sur la valeur foncière, peu importe l'occupation. Pour un 4½ moyen à Montréal : 2 500-4 500 $/an municipal + 400-700 $/an scolaire — soit 8-15 $/jour cumulés que vous payez peu importe.
Intérêts hypothécaires
La portion intérêts de votre paiement hypothécaire est de l'argent qui sort sans contrepartie. Pour une hypothèque de 300 000 $ à 5 %, c'est environ 1 250 $/mois d'intérêts pure. Sur 30 jours de vacance, c'est 1 250 $ de plus à ajouter au calcul.
Frais de copropriété (si applicable)
Les charges communes (entretien, ascenseur, gérance, fonds de prévoyance) s'appliquent même avec un logement vide. Pour un condo type à Verdun ou Laval-des-Rapides : 200-400 $/mois. C'est le poste le plus invisible mais qui pèse vite.
Assurance et services maintenus
L'assurance immeuble propriétaire-bailleur reste due (et certaines compagnies augmentent la prime au-delà de 30 jours de vacance). Le chauffage minimum est obligatoire l'hiver pour éviter le gel des conduits. L'eau, l'électricité des aires communes restent connectées.
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Questions fréquentes
Réponses pratiques pour les locataires et propriétaires du Grand Montréal.
- Pourquoi ajouter les taxes et l'hypothèque dans le coût d'une vacance ?
- Parce que vous continuez à les payer même quand le logement est vide. La taxe municipale, la taxe scolaire, les intérêts hypothécaires, les frais de copropriété, l'assurance et le chauffage minimum tournent indépendamment de l'occupation. Calculer la vacance comme « 1 mois de loyer perdu » sous-estime systématiquement la perte réelle de 25 à 40 %.
- Pourquoi seulement les intérêts hypothécaires (pas le capital) ?
- Le capital remboursé reste votre actif — vous ne le perdez pas vraiment, vous le transformez en équité dans le bien. Les intérêts par contre sont une dépense pure : argent qui sort sans contrepartie. C'est pour ça que le calcul ne retient que la portion intérêts du paiement hypothécaire mensuel comme un coût réel de vacance.
- Quel est le délai moyen de vacance à Montréal, Laval et Longueuil ?
- Sans préparation : 4 à 8 semaines selon le quartier et la saison. Avec une mise en marché professionnelle (photos, annonce optimisée, présélection rigoureuse) : 1 à 3 semaines en haute saison, 3 à 5 semaines hors saison. Le pic d'activité est avril-juin pour les départs au 1er juillet — annoncer 60 à 90 jours à l'avance donne les meilleurs résultats.
- Comment AA Location réduit le délai de vacance ?
- Quatre leviers : (1) annonce professionnelle prête en 48 h après le mandat, (2) diffusion sur les bons canaux selon le quartier (Plateau ≠ Saint-Hubert), (3) présélection rigoureuse qui élimine les candidats non sérieux dès le premier contact — vous ne perdez plus de temps en visites inutiles, (4) vérification rapide (2-5 jours) du dossier finaliste. Au total, on coupe typiquement 2-3 semaines vs un placement DIY.
- Le coût d'un service de placement vaut-il vraiment le coup vs faire seul ?
- Calcul simple : un placement spécialisé coûte généralement entre 50 et 100 % d'un mois de loyer (one-shot). Si le service réduit la vacance de 2-3 semaines, le coût net est nul à négatif (on récupère plus que le service ne coûte). Et c'est avant de compter le temps économisé en visites/présélection et la réduction du risque de mauvais locataire.
- Comment intégrer la vacance dans le calcul de rendement de mon investissement ?
- Provisionner 3-5 % de loyer en vacance dans le rendement net est prudent à Montréal/Laval/Longueuil même en marché tendu (taux d'inoccupation < 2 % depuis 2022). Les transitions naturelles autour du 1er juillet ajoutent typiquement 1-3 semaines de vacance par tour. Notre calculateur de rendement locatif (lien ci-dessous) vous permet de modéliser cette provision.
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