La reprise de logement permet à un propriétaire de récupérer un logement loué pour s'y loger lui-même ou y loger une personne précise admissible. Contrairement à l'éviction (qui sert à subdiviser, agrandir ou changer l'affectation du logement), la reprise est strictement liée à un projet d'habitation par le propriétaire ou un proche désigné.
Ce guide couvre tout le régime de la reprise au Québec : les bénéficiaires admissibles selon l'article 1957 du Code civil, les délais d'avis selon l'article 1960, le contenu obligatoire de l'avis sous peine de nullité, l'indemnité légale minimale, le scénario où le locataire refuse, et les pièges qui exposent à des dommages-intérêts punitifs.
Qui peut bénéficier d'une reprise de logement ?
Le Code civil du Québec (article 1957) limite strictement les bénéficiaires admissibles. Seules les personnes suivantes peuvent occuper le logement repris :
- Le propriétaire lui-même
- Son conjoint (marié, uni civilement ou conjoint de fait)
- Ses enfants (sans limite d'âge)
- Ses parents (père, mère)
- Tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien
- Un ex-conjoint dont il reste le principal soutien
Les délais d'avis selon la durée du bail
Les délais d'avis varient selon le type de bail (CCQ art. 1960). C'est l'erreur #1 des propriétaires : utiliser le délai du bail long pour un bail court ou inversement. Notre calendrier TAL des préavis calcule automatiquement la fenêtre légale à partir de la date de fin de bail — utilisez-le avant de rédiger l'avis.
| Type de bail | Délai minimum d'avis |
|---|---|
| Bail à durée fixe de 6 mois ou plus | 6 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée fixe de moins de 6 mois | 1 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée indéterminée (mois en mois) | 6 mois avant la date envisagée de reprise |
Le contenu obligatoire de l'avis de reprise
Un avis de reprise mal rédigé est nul, peu importe que la date soit respectée. Le tribunal peut annuler la reprise pour vice de forme. Sous peine de nullité, l'avis doit contenir :
- 1L'identification claire du logement concerné (adresse complète, numéro d'unité)
- 2L'identité du propriétaire qui envoie l'avis
- 3Le nom de la personne qui occupera le logement (le bénéficiaire)
- 4Le lien de parenté ou de soutien avec le propriétaire
- 5La date à laquelle la reprise prendra effet
- 6Une mention indiquant que le locataire a un mois pour répondre
- 7Une indication que le silence du locataire vaut REFUS de la reprise
L'indemnité minimale au locataire
Le locataire qui doit quitter le logement à la suite d'une reprise a droit à une indemnité minimale fixée par la Loi 31. Cette indemnité couvre les frais réels de déménagement et la perturbation que la reprise cause au locataire.
| Composante | Montant |
|---|---|
| Indemnité de base (Loi 31) | Minimum 3 mois de loyer |
| Frais de déménagement réels | Déménageurs, transport, frais de service |
| Frais de transfert de services | Hydro, internet, télécom |
| Différence de loyer si le nouveau logement est plus cher | Sur preuve, période variable |
| Frais raisonnables documentés | Boîtes, dépôts, branchements |
Le locataire doit fournir des reçus pour la plupart des frais. L'indemnité de base de 3 mois de loyer est due automatiquement, peu importe les frais réels. Le TAL peut accorder davantage si les circonstances le justifient (ex. : le locataire est âgé, en situation de handicap ou occupe le logement depuis 10 ans ou plus).
La nouvelle procédure depuis la Loi 31 (février 2024)
Avant la Loi 31, le silence du locataire valait acceptation tacite. Le propriétaire pouvait reprendre le logement sans démarche additionnelle. Depuis février 2024, c'est l'inverse :
- 1Le propriétaire envoie l'avis de reprise dans les délais.
- 2Le locataire a UN MOIS pour répondre par écrit.
- 3S'il accepte : la reprise procède normalement à la date prévue.
- 4S'il refuse OU s'il garde le silence : le propriétaire DOIT s'adresser au TAL pour faire autoriser la reprise.
- 5Le propriétaire a UN MOIS suivant l'expiration du délai du locataire pour déposer sa demande au TAL.
- 6Le tribunal vérifie tous les éléments (motif, bénéficiaire admissible, bonne foi) avant d'autoriser la reprise.
Préparer le dossier TAL — pièces nécessaires
Pour faire autoriser la reprise par le TAL, le propriétaire doit démontrer la BONNE FOI de sa démarche et l'admissibilité du bénéficiaire. Les pièces à préparer :
- Bail original signé avec annexes
- Avis de reprise avec preuve d'envoi et de réception
- Réponse écrite du locataire ou preuve du silence (date d'expiration du délai)
- Documents prouvant le lien de parenté avec le bénéficiaire (certificat de naissance, état civil, jugement de divorce, etc.)
- Si bénéficiaire « principal soutien » : relevés bancaires, avis d'imposition, virements documentés sur 12+ mois
- Document attestant l'intention réelle d'occuper (ex. : préavis de fin de bail actuel du bénéficiaire, lettre signée du bénéficiaire)
- Plan de logement actuel du bénéficiaire vs logement repris (cohérence : pourquoi déménage-t-il ici ?)
- Calendrier de la reprise : date envisagée, durée prévue d'occupation
Les pièges qui exposent à des dommages-intérêts punitifs
Le tribunal peut accorder des dommages-intérêts punitifs (en plus de l'indemnité de base) si la reprise est jugée de mauvaise foi. Les cas typiques :
- 1Reprendre pour un bénéficiaire qui n'occupe jamais réellement le logement.
- 2Relouer le logement à un autre locataire dans les 6 mois suivant la reprise (présomption de mauvaise foi).
- 3Mettre le logement en vente immédiatement après la reprise.
- 4Augmenter substantiellement le loyer du nouvel occupant après une « reprise » fictive.
- 5Reprendre pour un bénéficiaire non admissible (frère, sœur, cousin, ami).
- 6Falsifier le lien de soutien financier (« principal soutien » sans preuves).
Reprise vs. éviction — la distinction critique
La reprise et l'éviction sont deux recours distincts qui se confondent souvent dans le langage courant — mais qui ne suivent pas du tout les mêmes règles.
| Critère | Reprise (art. 1957-1959) | Éviction (art. 1959.1) |
|---|---|---|
| Motif | Loger soi ou un proche admissible | Subdiviser, agrandir, changer l'affectation, démolir |
| Bénéficiaire | Personne physique (parent admissible) | Aucun — projet sur le logement |
| Indemnité | Minimum 3 mois de loyer + frais | Minimum 24 mois de loyer (depuis Loi 31) |
| Délai d'avis | 6 mois avant fin (bail ≥ 6 mois) | 6 mois avant fin (bail ≥ 6 mois) |
| Recours TAL | Obligatoire en cas de silence/refus | Obligatoire dans tous les cas |
| Risque mauvaise foi | Modéré (5 000-15 000 $) | Élevé (24+ mois de loyer punitif) |
Le calendrier complet d'une reprise type
Pour un bail standard du 1er juillet au 30 juin avec reprise envisagée à la fin du bail :
- 131 décembre — date limite d'envoi de l'avis de reprise (6 mois avant la fin)
- 231 janvier — date limite de réponse du locataire (1 mois après réception)
- 328 février — date limite pour déposer au TAL si silence ou refus (1 mois après expiration du délai)
- 4Mars-mai — délai d'audience au TAL (2-4 mois selon la région)
- 5Avant le 30 juin — décision du tribunal sur la reprise
- 630 juin — date d'effet de la reprise si autorisée
- 7Avant le 30 juin — versement de l'indemnité au locataire
Erreurs fatales à éviter
- 1Envoyer l'avis sans preuve de réception (courriel simple, main propre sans signature) — invalidité de la procédure.
- 2Oublier d'indiquer le nom du bénéficiaire ou son lien de parenté — vice de forme, avis nul.
- 3Présumer que le silence du locataire vaut acceptation — c'est faux depuis février 2024.
- 4Reprendre puis relouer dans les 6 mois — présomption automatique de mauvaise foi.
- 5Reprendre pour un bénéficiaire non admissible (frère, sœur, ami).
- 6Sous-estimer l'indemnité — proposer moins de 3 mois de loyer expose à un recours.
- 7Manquer le délai d'un mois pour saisir le TAL après la réponse du locataire.
- 8Ne pas garder de preuve documentaire de l'occupation effective post-reprise (qui valide la bonne foi).