La scène est classique. Votre locataire vous écrit : « Je dois déménager en septembre, mais j'ai trouvé quelqu'un pour reprendre le logement. » Beaucoup de propriétaires répondent oui ou non sur-le-champ, sans réaliser qu'ils viennent de s'engager dans l'un des deux mécanismes les plus mal compris du droit locatif québécois.
La différence n'est pas cosmétique. Selon qu'il s'agit d'une sous-location ou d'une cession de bail, la personne responsable du loyer change, votre droit de refuser change, et l'avenir du bail lui-même change. Ce guide vous donne la mécanique complète, du point de vue du propriétaire.
Deux mécanismes, deux conséquences opposées
Le Code civil du Québec (art. 1870 et suivants) permet au locataire de sous-louer le logement ou de céder son bail, à condition d'en aviser le propriétaire. Les deux gestes se ressemblent sur le terrain — quelqu'un d'autre emménage — mais tout le reste diffère.
| Question | Sous-location | Cession de bail |
|---|---|---|
| Qui reste responsable du loyer ? | Le locataire d'origine, toujours | Le cessionnaire seul — le locataire d'origine sort du bail |
| Contre qui exercer un recours en cas de non-paiement ? | Le locataire principal | Le nouveau locataire (cessionnaire) |
| Durée | Une période plus courte que le bail — le locataire d'origine peut revenir | Le reste du bail, définitivement |
| Vos conditions de bail | Inchangées | Transmises telles quelles au cessionnaire |
| Motif de refus | Motif sérieux seulement | N'importe quel motif sérieux — et le refus met fin au bail (Loi 31) |
Le délai de 15 jours : la règle qui piège les propriétaires
Quand le locataire vous transmet un avis de sous-location ou de cession, il doit vous indiquer le nom et l'adresse de la personne proposée. À partir de la réception de cet avis, vous avez 15 jours pour répondre.
- Le locataire doit vous aviser par écrit, avec l'identité du candidat proposé.
- Vous disposez de 15 jours à compter de la réception pour refuser, avec vos motifs.
- Passé ce délai sans réponse de votre part, le consentement est présumé donné.
- Un refus doit énoncer un motif sérieux — pas un simple « non ».
Concrètement : dès qu'un avis arrive, demandez immédiatement le dossier complet du candidat (revenus, emploi, références, historique locatif). Vous ne pouvez pas prolonger le délai en attendant les documents, alors lancez la vérification tout de suite. Notre guide sur ce que vous pouvez vérifier légalement chez un candidat précise ce que vous avez le droit de demander.
Ce que vous pouvez refuser — et ce que vous ne pouvez pas
Le refus doit reposer sur un motif sérieux. Un motif sérieux, c'est un motif objectif, lié à la capacité du candidat à assumer les obligations du bail — jamais un motif tenant à la personne elle-même.
- Motif recevable : incapacité de payer démontrée (revenus insuffisants, historique de non-paiement).
- Motif recevable : dossier incomplet ou refus du candidat de fournir les informations usuelles.
- Motif recevable : antécédents documentés de troubles de jouissance ou de dommages.
- Motif irrecevable : origine, religion, langue, âge, handicap, orientation sexuelle, état civil, grossesse, condition sociale — la Charte s'applique intégralement.
- Motif irrecevable : le simple fait de vouloir reprendre le logement pour le relouer plus cher.
Ce que la Loi 31 a changé pour la cession
Depuis février 2024, la Loi 31 a renversé le rapport de force sur la cession. Le propriétaire peut désormais refuser une cession pour n'importe quel motif sérieux — mais ce refus met fin au bail à la date proposée par le locataire pour la cession.
C'est un arbitrage réel, pas une formalité. Refuser, c'est récupérer le logement et pouvoir le remettre en marché au loyer du marché ; c'est aussi assumer la vacance et la recherche d'un nouveau locataire. Accepter, c'est éviter la vacance mais hériter d'un occupant que vous n'avez pas choisi, aux mêmes conditions de bail.
Pour le détail complet de la procédure de cession et de ses délais, voyez notre guide dédié : la cession de bail depuis la Loi 31.
Refuser ou accepter : comment trancher
Le bon réflexe n'est ni « je refuse par principe », ni « j'accepte pour éviter les problèmes ». C'est de comparer deux scénarios chiffrés.
| Scénario | Ce que vous gagnez | Ce que vous risquez |
|---|---|---|
| Accepter la cession | Aucune vacance, transition immédiate, aucun frais de mise en marché | Un locataire que vous n'avez pas sélectionné, au loyer actuel |
| Refuser la cession | Le bail prend fin ; vous choisissez le prochain locataire et repositionnez le loyer | Un ou plusieurs mois de vacance, et le coût de la remise en marché |
Le calcul dépend surtout de deux chiffres : l'écart entre votre loyer actuel et le loyer du marché, et le coût réel d'un mois de vacance. Pour chiffrer le second, utilisez notre calculateur de coût de vacance locative.
Si vous acceptez : vérifiez le candidat comme n'importe quel autre
L'erreur la plus fréquente est de traiter le candidat proposé par le locataire sortant comme un dossier « déjà validé ». Il ne l'est pas. Le locataire d'origine cherche à partir vite ; ce n'est pas lui qui portera le risque de non-paiement une fois la cession faite.
- Exigez le même dossier que pour un candidat spontané : preuve de revenus, emploi, références du dernier propriétaire.
- Obtenez le consentement écrit du candidat avant toute vérification de crédit ou d'historique.
- Appliquez exactement les mêmes critères objectifs qu'à tout autre candidat — les mêmes seuils, les mêmes questions.
- Documentez votre décision et vos motifs, dans les 15 jours.
Erreurs fréquentes à éviter
- Laisser filer les 15 jours : le silence vaut consentement, même si le dossier est mauvais.
- Refuser sans motif écrit et objectif : un refus mal motivé se fait renverser au TAL.
- Confondre sous-location et cession : accepter une « sous-location » sans limite de durée, c'est en pratique une cession déguisée.
- Accepter le candidat sans vérification, parce qu'il est « recommandé » par le locataire sortant.
- Profiter de la cession pour hausser le loyer : les conditions du bail se transmettent telles quelles au cessionnaire.
En résumé
- Sous-location : votre locataire reste responsable. Cession : il sort du bail, le cessionnaire prend sa place.
- Vous avez 15 jours pour refuser, avec un motif sérieux — passé ce délai, vous avez consenti.
- Depuis la Loi 31, refuser une cession met fin au bail : c'est un arbitrage entre vacance et repositionnement du loyer.
- Le motif de refus doit être objectif : la Charte interdit tout refus fondé sur la personne.
- Si vous acceptez, vérifiez le candidat aussi rigoureusement que n'importe quel autre.