Faire seul ou service de placement : que dit le calcul ?
La vraie comparaison ne se fait pas sur le forfait du service vs zéro. Elle se fait sur le coût TOTAL attendu — vacance, temps investi, risque de mauvais locataire — pondéré par les probabilités. Voici la math, brutale et honnête.
Comparaison
Vos hypothèses
Communes aux deux scénarios
Typiquement 50 à 100 % d'un mois
Si vous le faites seul
Avec un service spécialisé
Entrez le loyer mensuel pour comparer les scénarios.
Méthodologie
Comment le coût total est calculé
Pour chaque scénario (DIY et service), on additionne quatre catégories de coût. Le total représente l'espérance mathématique du coût — c'est-à-dire le coût moyen attendu, qui peut être plus haut ou plus bas dans un cas particulier.
1. Forfait service
Zéro pour le DIY. Pour le service : le coût annoncé du forfait, en général entre 50 % et 100 % d'un mois de loyer pour un placement spécialisé au Québec.
2. Loyer perdu pendant la vacance
Loyer mensuel × jours de vacance ÷ 30. Le DIY a typiquement une vacance plus longue (40-60 j en moyenne) ; un service spécialisé descend à 15-25 j grâce à la mise en marché professionnelle, la présélection rigoureuse et le bassin de candidats déjà constitué.
3. Coût de votre temps
Heures investies × votre tarif horaire d'opportunité. C'est l'argent que vous ne gagnez PAS pendant que vous filtrez des candidats à 22 h ou que vous coordonnez des visites le samedi. Souvent négligé dans le calcul DIY — c'est l'angle qui fait basculer la décision.
4. Coût de risque (mauvais locataire)
Probabilité × coût total d'un mauvais locataire. Sans vérification rigoureuse, le risque est de 5-12 %. Avec un service qui inclut crédit, références, TAL et signature OACIQ, le risque descend typiquement sous 2 %. La différence pondérée par le coût (15 000 $ médian) crée un écart énorme — souvent invisible jusqu'à ce qu'on le calcule.
Formule complète
Coût totalscénario = forfait + (loyer × jours_vacance ÷ 30) + (heures × tarif_horaire) + (probabilité_mauvais_locataire × coût_mauvais_locataire)
Le scénario gagnant est celui dont le coût total attendu est le plus bas. La différence entre les deux totaux est l'avantage net du service (positif) ou du DIY (négatif).
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Questions fréquentes
Réponses pratiques pour les locataires et propriétaires du Grand Montréal.
- Pourquoi inclure le coût de mon temps ?
- Parce que votre temps a une valeur — du temps consacré au placement, c'est du temps qui ne va pas à votre travail principal, votre famille ou d'autres investissements. Même à 30 $/h modeste, 25 heures de placement représentent 750 $ de coût d'opportunité réel. C'est l'angle qui inverse souvent le calcul DIY/service.
- Comment estimer la probabilité d'un mauvais locataire ?
- Sans vérification rigoureuse (crédit, références téléphoniques, recherche TAL, validation d'emploi), le taux observé en pratique est de 5-12 % selon la qualité du processus. Avec une vérification professionnelle complète et un courtier OACIQ qui coordonne la signature, le taux descend typiquement sous 2 %. Notre défaut de 8 % vs 1.5 % reflète cette réalité du marché québécois.
- Le coût d'un mauvais locataire de 15 000 $ est-il réaliste ?
- C'est la médiane observée au Québec en 2024-2026 — basée sur le délai TAL moyen (4-9 mois), les arrérages typiques, les dommages, frais légaux et la vacance après éviction. Un cas léger peut être de 6 000-8 000 $ ; un cas lourd avec dommages importants peut dépasser 25 000 $. Notre outil dédié « Coût d'un mauvais locataire » permet d'affiner par scénario.
- Le calcul peut-il favoriser le DIY ?
- Oui, dans certains scénarios précis : propriétaire avec beaucoup de temps disponible ET expérience en sélection ET marché localement très tendu (vacance courte garantie) ET bonne capacité de vérification (a déjà fait du crédit Equifax avec consentement). Si vous cochez ces 4 cases, le calcul peut basculer DIY. Pour la majorité des propriétaires sans cette combinaison, le service est plus avantageux.
- Est-ce que le forfait service de un mois de loyer est une bonne référence ?
- C'est la médiane du marché québécois pour un placement de locataire spécialisé. Certains services facturent moins (50 % d'un mois) avec une vérification plus légère ; d'autres plus (jusqu'à 1.5 mois) avec un service plus complet incluant des photos pro et un courtier OACIQ pour la signature. Notre tarif vous est communiqué lors de l'évaluation gratuite — il dépend du type de logement, de la ville et de la complexité.
- Ce calcul prend-il en compte la qualité de vie ?
- Pas directement — il chiffre les coûts financiers et le coût d'opportunité du temps. Le stress des visites en soirée, les rappels de candidats à filtrer, la peur de signer avec le mauvais profil ne sont pas dans le calcul. Pour beaucoup de propriétaires, c'est ça qui fait pencher la balance vers le service même quand le calcul est serré : déléguer du stress a une vraie valeur.
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