Rendement locatif : le calcul que la plupart des petits investisseurs font mal

« Le triplex fait 6,4 % de rendement. » On entend cette phrase à chaque visite, et elle est presque toujours obtenue de la même façon : loyers annuels divisés par le prix demandé. Ce calcul a un nom — le rendement brut — et une utilité réelle : comparer rapidement deux immeubles entre eux. Il ne dit en revanche rien de ce que l'immeuble vous rapportera.

Cet article reprend le calcul complet sur un triplex montréalais, montre les six erreurs qui gonflent le chiffre affiché, et explique pourquoi un cashflow négatif peut malgré tout correspondre à un bon investissement.

Le point de départ : un triplex à 950 000 $

Trois logements loués 1 700 $ chacun, soit 5 100 $ par mois et 61 200 $ par année de revenus bruts. Prix d'achat 950 000 $, frais d'acquisition (droits de mutation, notaire, inspection) 25 000 $. Pour situer : la moitié des plex vendus dans la région de Montréal au premier trimestre 2026 dépassaient 675 000 $, et le prix médian d'un plex y approchait 840 000 $ selon les statistiques de l'APCIQ — un triplex en bon état se situe donc au-dessus de la médiane, qui inclut beaucoup de duplex.

Rendement brut : 61 200 $ ÷ 950 000 $ = 6,44 %. C'est le chiffre qui circule. Voyons ce qu'il reste après les six corrections.

Erreur 1 — Utiliser le loyer projeté plutôt que le loyer actuel

« Les loyers sont sous le marché, vous pourrez monter à 1 900 $. » Peut-être. Mais vous achetez les baux en cours, pas les baux espérés. Au Québec, le bail suit l'immeuble : vous héritez du loyer et des conditions existantes, et les ramener au marché prend des mois de procédure — quand c'est possible.

Erreur 2 — Ne pas provisionner la vacance et les mauvaises créances

Aucun immeuble n'encaisse 12 mois de loyer sur 12 pendant 10 ans. Le taux d'inoccupation des appartements montréalais s'établissait à 2,9 % en 2025 selon la SCHL, mais c'est le roulement qui coûte vraiment : de 8,7 % à 16,9 % des logements ont changé de locataire dans l'année selon le quartile de loyer, et chaque changement crée une période de relocation. Entre vacance, retards et impayés, une provision de 5 % est le minimum réaliste sur un plex à roulement normal.

Sur 61 200 $, cela retire 3 060 $. Revenus effectifs : 58 140 $.

Erreur 3 — Oublier la provision pour réparations majeures

C'est l'erreur la plus coûteuse, parce qu'elle est invisible pendant plusieurs années puis arrive d'un coup. Une toiture, des fenêtres, un système de chauffage ou un escalier extérieur ne sont pas de l'entretien courant : ce sont des dépenses de capital qu'il faut étaler année après année.

Un propriétaire qui n'a rien provisionné pendant huit ans et qui reçoit une facture de toiture de 35 000 $ n'a pas eu de malchance : il a simplement encaissé pendant huit ans un rendement qu'il n'avait pas.

Le calcul juste : du brut au taux de capitalisation

Revenus effectifs 58 140 $ − dépenses d'exploitation 20 200 $ = 37 940 $ de revenu net d'exploitation (RNE).

Taux de capitalisation : 37 940 $ ÷ 950 000 $ = 3,99 %.

L'écart entre 6,44 % et 3,99 % n'est pas un détail : c'est 38 % du rendement affiché qui disparaît une fois les dépenses réelles prises en compte. C'est aussi, très exactement, l'écart entre un immeuble qui semble intéressant et un immeuble qui l'est.

Erreur 4 — Comparer un rendement avec levier à un rendement sans levier

Le taux de capitalisation ignore volontairement le financement, ce qui permet de comparer deux immeubles indépendamment de la façon dont chaque acheteur les finance. Mais votre rendement personnel, lui, dépend entièrement de votre hypothèque.

Avec une mise de fonds de 20 % (190 000 $) et un prêt de 760 000 $ à 5,0 % amorti sur 25 ans, le versement mensuel est d'environ 4 443 $, soit 53 316 $ par année. Ce 5,0 % est une hypothèse de modélisation, pas une cotation : un immeuble locatif non occupé par son propriétaire se finance au-dessus des taux résidentiels assurés, et les taux bougent d'un trimestre à l'autre. Remplacez-le par la cotation réelle de votre prêteur — c'est l'intrant qui déplace le plus le résultat final.

Cashflow avant impôt : 37 940 $ − 53 316 $ = −15 376 $ par année, soit environ 1 281 $ par mois à sortir de votre poche.

Erreur 5 — Traiter le remboursement de capital comme une perte

C'est l'erreur inverse des précédentes : elle fait paraître l'investissement pire qu'il ne l'est. Sur les 53 316 $ de versements de la première année, environ 37 645 $ sont des intérêts — une véritable dépense — et environ 15 670 $ remboursent le capital. Ce second montant ne quitte pas votre patrimoine : il se déplace de votre compte vers votre équité.

Rapportés à la mise de fonds et aux frais (215 000 $), ces trois lectures donnent respectivement −7,2 %, +0,1 % et +13,4 %. Trois chiffres, un seul immeuble, aucune contradiction : ils répondent à trois questions différentes. Notez le basculement : une fois le capital remboursé pris en compte, l'immeuble n'est plus déficitaire — il est à l'équilibre. C'est toute la différence entre « ça me coûte 1 281 $ par mois » et « ça ne me coûte rien, mais ça immobilise mes liquidités ».

Erreur 6 — Oublier le coût de votre propre temps

Un propriétaire qui gère lui-même ne facture rien à son immeuble, et conclut que l'autogestion est gratuite. Elle ne l'est pas : elle est simplement payée en heures plutôt qu'en dollars.

Sur un triplex, comptez la mise en marché à chaque départ, le tri des candidatures, les visites, la vérification des dossiers, la signature, les appels d'entretien et la comptabilité de fin d'année. Le jour où vous comparez l'autogestion à une gestion déléguée, ce sont ces heures — et le coût des erreurs qu'un processus structuré évite — qu'il faut mettre dans la balance, pas seulement les honoraires.

Récapitulatif : les six corrections