« Mon 5 ½ est vide depuis six semaines, ça me coûte 2 500 $ par mois. » Cette phrase, on l'entend souvent. Elle est presque toujours fausse — parfois par excès, parfois par défaut. Et comme c'est ce chiffre qui déclenche les décisions (baisser le loyer, accepter un candidat moyen, confier la mise en marché), il vaut la peine de le calculer correctement.
Cet article donne le calcul juste, mois par mois, pour un logement montréalais typique. Puis il chiffre les deux coûts cachés que la vacance provoque et qui, très souvent, coûtent plus cher que la vacance elle-même.
L'erreur de calcul la plus fréquente
L'erreur consiste à additionner le loyer perdu ET la totalité de l'hypothèque, des taxes et des assurances. C'est un double comptage. Votre hypothèque, vos taxes municipales et votre assurance de base sont dues que le logement soit loué ou non : elles ne sont pas causées par la vacance.
Ce que la vacance vous enlève, c'est le revenu qui servait à les payer. Le coût économique réel d'un mois vide, c'est donc le loyer non perçu, plus les seuls frais que la vacance crée elle-même.
Le calcul juste pour un 5 ½ à 1 700 $
Prenons une unité montréalaise dont le loyer de marché est de 1 700 $ par mois, dans un plex financé de façon conventionnelle.
| Poste | Montant mensuel | Compte dans le coût de la vacance ? |
|---|---|---|
| Loyer non perçu | 1 700 $ | Oui — c'est le cœur du coût |
| Quote-part hypothèque, taxes, assurance de base | ≈ 1 780 $ | Non — dues même si le logement est loué |
| Surprime d'assurance logement inoccupé | 30 – 80 $ | Oui — causée par la vacance |
| Chauffage minimal hors gel et électricité de base | 60 – 150 $ | Oui — causé par la vacance |
| Remise en marché (annonce, photos, visites, vérifications) | Variable | Oui — récurrent à chaque relocation |
Coût économique réel d'un mois de vacance : environ 1 850 $. Sortie de fonds à financer ce mois-là : environ 1 780 $, puisque les charges doivent être payées sans le loyer pour les couvrir. La quote-part de charges correspond à un tiers d'un triplex financé à 5,0 % sur 25 ans, avec 8 500 $ de taxes et 2 200 $ d'assurance annuelles.
Le cumul mois par mois
| Durée de la vacance | Loyer perdu | Frais propres à la vacance | Coût économique total | Sortie de fonds cumulée |
|---|---|---|---|---|
| 1 mois | 1 700 $ | 150 $ | 1 850 $ | 1 780 $ |
| 2 mois | 3 400 $ | 300 $ | 3 700 $ | 3 560 $ |
| 3 mois | 5 100 $ | 450 $ | 5 550 $ | 5 340 $ |
| 6 mois | 10 200 $ | 900 $ | 11 100 $ | 10 680 $ |
Le seuil psychologique se situe autour du troisième mois. C'est généralement là que le propriétaire commence à faire des concessions — et c'est précisément là que les deux coûts cachés apparaissent.
Coût caché n° 1 : le loyer bradé pour arrêter l'hémorragie
Après huit semaines sans candidat sérieux, la tentation est de baisser de 150 $ pour « débloquer la situation ». Faisons le calcul complet.
- Baisse de 150 $ par mois sur un bail de 12 mois : 1 800 $ de revenus perdus
- Un mois de vacance supplémentaire : environ 1 850 $
- Les deux options coûtent donc presque exactement la même chose la première année
Sauf que la ressemblance s'arrête là. Le mois de vacance est un coût unique : il disparaît une fois le logement loué. La baisse de loyer, elle, devient votre nouveau point de départ. Le renouvellement suivant s'appuie dessus, la hausse annuelle s'applique dessus, et l'Annexe G du prochain locataire déclarera ce loyer-là.
La conclusion pratique n'est pas « ne baissez jamais le loyer ». C'est : avant de baisser, vérifiez d'abord si le problème vient du prix ou de la mise en marché. Une annonce incomplète, des photos sombres ou une absence de réponse aux demandes produisent exactement les mêmes symptômes qu'un loyer trop élevé.
Coût caché n° 2 : le locataire accepté par impatience
Le second réflexe au troisième mois est d'assouplir les critères. Le dossier est incomplet, les références sont vagues, le ratio d'effort est limite — mais le candidat est là, et le logement est vide depuis trop longtemps.
C'est l'arbitrage le plus coûteux du métier. Un mois de vacance de plus coûte 1 850 $. Un locataire qui cesse de payer coûte le loyer impayé, les délais de procédure au TAL, les éventuels dommages, puis la relocation — un ordre de grandeur au-dessus, et sans plafond connu d'avance.
Ce que ça donne sur un plex complet
Sur un triplex dont les trois unités se louent 1 700 $, les revenus annuels bruts sont de 61 200 $. Si le roulement génère en moyenne trois mois de vacance par année, toutes unités confondues, la perte est de 5 550 $ — soit environ 9 % des revenus bruts. Ce n'est pas un scénario pessimiste : selon la SCHL, de 8,7 % à 16,9 % des logements montréalais ont changé de locataire en 2025 selon le quartile de loyer, alors que le taux d'inoccupation n'était que de 2,9 %. C'est le roulement, et non la vacance structurelle, qui vide vos revenus.
C'est un chiffre à comparer directement à deux choses : votre provision pour vacance dans votre montage financier (souvent fixée à 4 ou 5 %, donc sous-estimée), et le coût d'une mise en marché professionnelle. Si un processus structuré ramène la vacance moyenne de trois mois à un mois, l'économie est de 3 700 $ par année, chaque année.
Les 5 leviers qui réduisent réellement la vacance
- 1Commencer la mise en marché dès la réception de l'avis de départ, pas à la libération du logement — c'est le seul levier qui supprime la vacance plutôt que de la raccourcir.
- 2Fixer le loyer sur des comparables réels du quartier, pas sur le rendement souhaité.
- 3Publier une annonce complète : loyer, disponibilité, inclusions, photos claires de chaque pièce. Les demandes incomplètes viennent des annonces incomplètes.
- 4Répondre vite. Un bon candidat visite plusieurs logements la même semaine et signe le premier qui répond sérieusement.
- 5Présélectionner avant les visites plutôt qu'après, pour ne rencontrer que des dossiers réellement recevables.