Éviction d'un locataire au Québec : ce qui marche (2026)

Beaucoup de propriétaires découvrent trop tard que le droit québécois est l'un des plus protecteurs au Canada pour les locataires. Aucun congé sans motif, aucune éviction sans audience, aucun délai court. Tenter de forcer un départ sans passer par le TAL expose le propriétaire à des dommages-intérêts et à une remise en possession du locataire.

Cet article décrit les motifs d'éviction reconnus par le Code civil, les motifs qui ne fonctionnent PAS, la procédure étape par étape au TAL, les délais réalistes, les coûts, et les erreurs qui font perdre une cause pourtant valable. Précision utile en amont : la très grande majorité des dossiers d'éviction se préviennent à l'étape de la vérification du dossier locataire, pas devant le TAL.

Les motifs valables d'éviction au Québec

Le Code civil du Québec encadre limitativement les motifs pour lesquels un propriétaire peut obtenir la résiliation du bail par le TAL. Les principaux :

1. 1Non-paiement du loyer — l'article 1971 CcQ permet la résiliation si le locataire est en retard de plus de 3 semaines, ou en cas de retards fréquents qui causent un préjudice sérieux. Voir notre guide locataire qui ne paie pas son loyer pour la procédure détaillée.
2. 2Comportement préjudiciable — bruit excessif, dommages volontaires, harcèlement des voisins, activités illégales dans le logement (articles 1860 et 1863 CcQ)
3. 3Sous-location ou cession illégale — le locataire qui sous-loue sans consentement ou contre une décision du propriétaire de refuser
4. 4Occupation par un tiers non autorisé — personnes vivant dans le logement sans figurer au bail et sans avoir été acceptées
5. 5Fausse déclaration à la signature — fausses informations sur le dossier (emploi, revenu, occupants) qui ont vicié le consentement du propriétaire
6. 6Manquement répété aux obligations du bail — violations multiples et documentées (règlements de l'immeuble, animaux non autorisés, etc.)

À ces motifs s'ajoutent la reprise de logement pour usage personnel (par le propriétaire ou un proche admissible) et l'éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation — ces deux cas suivent une procédure distincte décrite dans notre guide de reprise de logement.

Les motifs qui NE fonctionnent PAS

C'est là que beaucoup de propriétaires se trompent. Aucun de ces motifs n'autorise une éviction au Québec :

• Vouloir vendre l'immeuble — la vente ne met pas fin au bail; le nouveau propriétaire en hérite
• Vouloir louer plus cher à un autre locataire — la hausse passe par l'avis F, pas par l'éviction
• Le locataire a refusé la hausse de loyer — le refus est un droit, pas un motif d'éviction
• Le locataire « ne plaît plus » — aucune éviction « sans motif » n'existe en droit québécois
• Vouloir faire des rénovations cosmétiques — seuls les travaux majeurs structurels peuvent justifier une éviction temporaire avec relogement
• Représailles déguisées — le locataire a porté plainte, a saisi le TAL, ou a contesté une hausse

Étape 1 : la mise en demeure

Avant tout dépôt au TAL, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure écrite au locataire. C'est une exigence procédurale et stratégique :

• Procédurale — le TAL exige généralement la preuve d'une tentative de règlement amiable avant l'audience
• Stratégique — la mise en demeure ouvre la fenêtre de correction, et son non-respect par le locataire renforce le dossier

Contenu obligatoire :

• Description précise du manquement (date, montant, comportement)
• Article(s) du Code civil ou clause(s) du bail violée(s)
• Délai de correction (typiquement 10 jours pour un retard de paiement, plus long pour un comportement à corriger)
• Conséquence en cas de non-correction : dépôt d'une demande au TAL
• Date, signature, mode d'envoi (recommandé ou en mains propres avec accusé)

Étape 2 : dépôt de la demande au TAL

Si le locataire ne corrige pas le manquement dans le délai accordé, le propriétaire dépose une demande au TAL. Deux modes :

• En ligne sur tal.gouv.qc.ca — interface officielle, formulaires guidés, paiement par carte
• Au comptoir d'un bureau du TAL — Montréal, Laval, Longueuil, Québec, Sherbrooke et autres villes

Pièces typiques à joindre

• Copie du bail signé et des annexes
• Copie de la mise en demeure et de la preuve d'envoi/réception
• Preuves du manquement : relevés bancaires (non-paiement), photos et témoignages (dommages), constats (comportement), plaintes des voisins (nuisances)
• Pièces d'identité du propriétaire et coordonnées du locataire
• Calcul du montant réclamé (arrérages, intérêts, frais d'huissier)

Délais et coûts par type de demande

Étape 3 : l'audience au TAL

L'audience se tient devant un juge administratif (régisseur). Elle est publique. Chaque partie présente sa preuve et peut faire entendre des témoins. La procédure :

1. 1Lecture de la demande par le régisseur
2. 2Présentation de la preuve du propriétaire (documents + témoins)
3. 3Contre-interrogatoire par le locataire ou son représentant
4. 4Présentation de la preuve du locataire (défense, contre-attaque éventuelle)
5. 5Contre-interrogatoire par le propriétaire
6. 6Plaidoiries finales — argumentation juridique de chaque partie
7. 7Décision rendue à l'audience OU en délibéré (typiquement 1 à 3 mois après l'audience)

Étape 4 : exécution de la décision

Une décision favorable n'évince pas automatiquement le locataire. La procédure d'exécution :

1. 1Signification de la décision au locataire — par huissier, obligatoire pour faire courir les délais
2. 2Délai d'éviction prévu à la décision (typiquement 10 jours à 1 mois selon la nature)
3. 3Si le locataire reste — demande d'exécution forcée au TAL ou directement à un huissier
4. 4L'huissier procède à l'éviction physique avec assistance policière si nécessaire — les biens du locataire sont mis en entreposage à ses frais

Le locataire peut faire appel de la décision à la Cour du Québec dans les 30 jours. Pendant l'appel, l'exécution est généralement suspendue, sauf demande d'exécution provisoire accordée par le tribunal.

Erreurs fréquentes qui font perdre une cause

• Mise en demeure absente ou défectueuse — vice de forme qui retarde de plusieurs mois
• Preuves insuffisantes ou non documentées — témoignages oraux seuls, sans pièces justificatives
• Comptabilité approximative — arrérages mal calculés, intérêts non détaillés
• Dépôt de la demande pendant le délai de correction encore en cours — irrecevable
• Mélange de motifs sans hiérarchie — diluer un dossier fort avec des motifs faibles affaiblit l'ensemble
• Représailles évidentes — déposer une demande dans les jours suivant une plainte du locataire éveille la suspicion du tribunal
• Défaut de comparution à l'audience — automatique perte
• Tentative d'éviction physique sans décision du TAL — coupure de services, changement de serrure, intimidation : sanctionnée par dommages-intérêts punitifs