L'état des lieux de sortie — l'inspection réalisée quand le locataire quitte le logement — est le pendant de l'inspection d'entrée. Comme elle, il n'est pas obligatoire selon le Code civil ni le bail standard du TAL. Et comme elle, c'est presque toujours le document qui décide de l'issue d'un litige sur les dommages.
La particularité québécoise change tout : contrairement à l'Ontario ou aux États-Unis, le dépôt de garantie est interdit ici. Vous ne pouvez donc pas simplement « retenir sur le dépôt ». Pour récupérer le coût de dommages réels, il faut une preuve — et cette preuve, c'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
Pas de dépôt au Québec : votre seule protection, c'est la preuve
L'article 1904 du Code civil interdit au propriétaire d'exiger toute somme d'argent autre que le premier terme de loyer — donc pas de dépôt de garantie, pas de dépôt pour les clés, pas de « dernier mois » retenu en garantie. Voir notre article sur le dépôt de garantie interdit pour le détail.
Usure normale ou dommage : la distinction qui décide tout
Le locataire doit remettre le logement « dans l'état où il l'a reçu », compte tenu de l'usure normale (art. 1890 C.c.Q.). Vous ne pouvez pas facturer l'usure normale — seulement les dommages qui dépassent un usage prudent et diligent. C'est la nuance que le TAL examine en premier.
| Usure normale (non facturable) | Dommage (facturable) |
|---|---|
| Peinture défraîchie après plusieurs années | Murs troués, taches de couleur, dessins |
| Petits trous de clous ou de cadres | Grands trous, plâtre défoncé, ancrages arrachés |
| Usure du plancher aux zones de passage | Brûlures, rayures profondes, dégâts d'eau |
| Joints de silicone jaunis | Moisissure due à un manque d'aération signalé |
| Électroménagers usés par usage normal | Appareils brisés, manquants ou encrassés |
| Ménage léger à refaire | Logement laissé insalubre, débris, déchets |
Comment faire l'état des lieux de sortie correctement
- 1Fixez l'inspection au moment de la remise des clés, idéalement avec le locataire présent, pièce par pièce.
- 2Utilisez la MÊME grille que l'état des lieux d'entrée pour permettre une comparaison directe, pièce par pièce.
- 3Photographiez et filmez tout, avec une date visible (métadonnées ou horodatage à l'écran) — surtout les zones abîmées, en gros plan et en plan large.
- 4Notez précisément chaque écart par rapport à l'entrée : emplacement, nature, ampleur du dommage.
- 5Faites signer le document de sortie par le locataire s'il est présent — sa signature vaut reconnaissance de l'état constaté.
- 6Conservez le tout (entrée + sortie + photos) : c'est ce dossier, et non votre parole, qui convainc le TAL.
Si le locataire refuse d'être présent ou de signer
C'est fréquent, et ce n'est pas un blocage. L'état des lieux de sortie garde sa valeur probante même sans le locataire, à condition d'être rigoureux :
- Réalisez l'inspection dès la reprise de possession et datez tout (photos, vidéo, notes).
- Faites-vous accompagner d'un témoin neutre (voisin, gestionnaire, courtier) qui pourra confirmer l'état constaté.
- Envoyez au locataire, par écrit, l'état des lieux de sortie et les photos — son silence n'annule pas votre preuve.
- Ne modifiez rien avant d'avoir tout documenté : réparer trop vite détruit la preuve du dommage.
Réclamer les dommages : la procédure
- 1Chiffrez le dommage avec des soumissions ou des factures réelles de réparation — pas une estimation au doigt mouillé.
- 2Envoyez une mise en demeure au locataire (par écrit, idéalement recommandée) détaillant les dommages, les montants et un délai de paiement.
- 3Si le locataire refuse ou ignore la demande, déposez une demande au TAL en réclamation de dommages.
- 4Présentez le dossier complet : état des lieux d'entrée signé, état des lieux de sortie, photos datées, soumissions/factures.
Sans état des lieux d'entrée, la sortie ne suffit pas
C'est le point le plus important : un état des lieux de sortie n'a de valeur que comparé à un état des lieux d'entrée signé. Sans référence de départ, vous ne pouvez pas prouver que le dommage n'existait pas déjà à l'arrivée — et le TAL applique alors l'usure normale très largement.
Erreurs courantes en fin de bail
- 1Croire qu'un « dépôt » existe et qu'on peut retenir dessus — il n'y en a pas au Québec.
- 2Facturer l'usure normale (peinture défraîchie, usure du plancher) — refusé par le TAL.
- 3Réclamer le prix du neuf pour un bien déjà vétuste — on n'accorde qu'une valeur résiduelle.
- 4Réparer ou repeindre avant d'avoir photographié — la preuve du dommage disparaît.
- 5N'avoir aucun état des lieux d'entrée — sans point de comparaison, la réclamation s'effondre.
- 6Attendre des mois avant de réclamer — le dossier perd en crédibilité et en traçabilité.